Tanto el crédito directo de vivienda como el leasing habitacional son opciones que tienen los colombianos para financiar la compra de su vivienda soñada. Sin embargo, aunque para el solicitante o deudor No Financiero pudiese parecer lo mismo; un dinero prestado con el que pueden conseguir la “casita propia”, de fondo hay ciertas diferencias significativas que pudiesen ser convenientes o perjudiciales según la situación económica del deudor:
Línea de crédito | Características principales | Ventajas | Desventajas |
Crédito directo | * La propiedad es del deudor con hipoteca a favor del banco. * Financiación hasta del 70% del valor de la vivienda. | * Aumenta el patrimonio, por tanto puede solicitar créditos por montos más altos. * Puede solicitar compra de cartera en otros bancos para reducir la tasa de interés. Por tanto, puede resultar más económico en el largo plazo. | * En caso de impago de deudas diferentes a la del crédito de vivienda, el inmueble puede ser embargado. * Financiación máxima hasta del 70% del valor de la vivienda |
Leasing habitacional | * La propiedad es del banco y los derechos de uso son del deudor. * Financiación hasta del 90% del valor de la vivienda. | * La financiación puede ser hasta del 90% del valor de la vivienda. * El bien es inembargable puesto que la propiedad no es del deudor sino del banco | * No permite compra de cartera. Por consiguiente, no se puede negociar una tasa de interés menor. |
Como se puede observar en el cuadro anterior, las características que hacen la diferencia entre el crédito de vivienda y el leasing habitacional son fundamentalmente la propiedad del bien y el porcentaje de financiación.
Respecto a la propiedad, con un crédito de vivienda el deudor adquiere la propiedad de la vivienda desde el principio, mientras que en el leasing habitacional, la propiedad es del banco hasta que la obligación se cancele en su totalidad. Esto último hace que inmueble sea inembargable y podría ser un beneficio para quienes tienen actividades económicas en las que el alto endeudamiento, sea a corto o largo plazo, la iliquidez temporal y los retrasos en el pago a acreedores y proveedores hacen parte de la normalidad del negocio. Por ejemplo: los constructores, los comerciantes mayoristas, los contratistas, entre otros. Aunque legalmente sería posible embargar el contrato de leasing y los abonos realizados al capital para el pago de la obligación, el demandante tendría que demostrar, no solo que el contrato de leasing se encuentra vigente, sino que el deudor tiene la posesión de la vivienda, lo cual, en la práctica, es difícil de demostrar. Sin embargo, quienes optan por la modalidad de leasing restringen la posibilidad de solicitar la compra de cartera por parte de otra entidad financiera para lograr una tasa de interés más baja. Esto es así porque la compra de cartera de un leasing es sumamente compleja en términos legales y muy costosa para el deudor porque tendría que asumir los costos de notariado y registro para pasar la propiedad al otro banco y así mantener las condiciones de un leasing en la otra entidad. En la práctica, los bancos prefieren considerar la compra de cartera de leasing como no viable.
Para quienes tienen una actividad económica con menos riesgos como los empleados o los comerciantes minoristas y cuentan con un flujo de caja constante, la mejor opción sería el crédito de vivienda, pues podrían solicitar a otro banco la compra de cartera del crédito con el fin de conseguir una tasa de interés considerablemente más baja y así reducir el valor de la cuota y el valor total pagado al vencimiento del crédito.
En lo referente al porcentaje de financiación, el crédito de vivienda ofrece un porcentaje de financiación considerablemente menor al del leasing habitacional. La diferencia podría ser entre un 15% y un 20%. Tomando por ejemplo una vivienda con un valor de $100 millones de pesos, según la ley de vivienda 540 de 1999, por medio de la línea de crédito de vivienda los bancos podrían autorizar un crédito máximo hasta por $70 millones de pesos, mientras que por leasing habitacional podrían autorizar hasta $90 millones de pesos. Lo anterior, bajo el supuesto de que el deudor cuen
ta con la capacidad de pago para cualquiera de las 2 opciones. Tomando el mismo ejemplo, si el deudor no cuenta con la diferencia, es decir con el 30% restante del valor de la vivienda o con los $30 millones de pesos más los gastos de escrituración, la mejor opción podría ser el leasing habitacional.
Conociendo lo anterior, si todavía te preguntas cuál te conviene más, mis recomendaciones serían las siguientes según tu situación económica:
Si cuentas con un dinero igual o superior al 30% del valor de la vivienda como cuota inicial y cuentas con un flujo de caja constante, sin riesgo de embargos por incumplimiento con proveedores y acreedores, debes solicitar un crédito de vivienda. Así podrías negociar la tasa de interés con otras entidades financieras y hacer que tu crédito sea mucho más económico. En caso de solo cuentes con un 10% o 15% del valor de la vivienda o que tu flujo de dinero no sea constante y corras el riesgo de embargos por parte de proveedores y acreedores, la mejor opción sería el leasing. A pesar de que esta opción pueda resultar más costosa al no poder negociarse una tasa de interés más baja con otros bancos, te permitiría conseguir el objetivo de financiar tu vivienda.
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